賃貸借契約を解除するためには、借主の行為が当事者の信頼関係を破壊する程度のものである必要があることは上記で述べました。ここでどのような行為が信頼関係の破壊となるのかが問題となりますが、これについては一律な基準が設けてあるわけではなく、個別具体的な状況により異なります。

家賃の滞納については、目安として３か月分以上の滞納によって賃貸借契約の解除の通知を出すのが一般的だと思います。
しかし最終的には裁判所の判断にゆだねられますので、必ず解除できるということは言えません。借主が家賃を滞納している理由や、滞納に至った経緯など総合的に判断して、当事者の信頼関係を破壊していると認められば解除することができます。

あいまいな基準でわかりにくいですが、これから建物明渡を行う方がいれば頭に入れておくべき基準となります。

建物明渡請求を行うには、どのような事由であれ、まずは現在の賃貸借契約を解除しなければなりません。したがって明け渡しを求める前に、賃貸借契約を解除する旨を記載した内容証明郵便を借主に送付します。
家賃滞納の場合には期日を定め、借主及び保証人に支払を求めます。その期日までに家賃の支払がない場合には、契約を解除する旨を通知します。そして通知した期日までに滞納している家賃を支払わなければ、賃貸借契約が解除されたことを根拠に、建物の明け渡しを求めることになります。

明け渡しの手続きについては以下の通りです。

貸主が任意に滞納家賃を支払ったり、建物明渡しに応じてくれれば、これ以上のことはありません。当事者間での話し合いがうまくいかなかったとしても、第三者である専門家が間に入ることで、交渉がスムーズに進み、和解による解決まで至ることも少なくありません。

まずは双方の言い分を聞き、納得いくような方法を模索することが大切です。当事者間で交渉事を行うと、どうしても感情が表に立ってしまい、譲る気があっても譲れない気分になってしまうものです。
最終的どのような解決を望んでいるのかを明確にし、損害額を少しでも少なくすることが大切です。たとえば、滞納家賃をあきらめて、早期に新しい借主を探したほうが、将来的な損失が少なくなることもあります。この場合、最終的な目的は建物の明渡しですから、「家賃は支払わなくてもいいので退去してください」と交渉することができます。借主側としても、このような交渉であれば受け入れやすいでしょう。

借主側の責任なのに、なぜ貸主が妥協しなければいけないのか？と思う気持ちはわかりますが、将来的な経済的利益や、裁判手続きにかかる費用を考え、和解という選択が一番の解決の近道であると言えるでしょう。

裁判外での話し合いがまとまらなければ、最終的に裁判所の手続きを利用して解決を図ることになります。

建物明渡請求訴訟を提起する場合には、占有移転禁止の仮処分の申立てをするかを検討しなければなりません。

占有移転禁止の仮処分とは、借主が建物の占有を第三者に移すことのないようにする、裁判所の命令です。
相手方が悪質な借主だと、建物の占有者を転々とさせるおそれがあります。裁判所の判決では、元の借主に対して明け渡しをするよう記載されていますので、現在占有している者に対しては、判決の効力は及びません。これでは現在の占有者に対して新たに訴訟を提起しなければならなくなり、費用・時間的な面でとても負担がかかります。
こういった事態を防ぐため、事前に占有移転禁止の仮処分を申し立てておくことにより、占有者は依然として被告である借主となるため、新たに訴訟を起こす必要がなくなります。

しかし占有移転禁止の仮処分を申し立てるには、保証金を供託する必要があります。建物の固定資産評価額によっては、高額になってしまう場合もありますので、個別の事案によって検討することになります。